Una cesión de derechos transfiere los derechos de posesión o de uso que alguien tiene sobre un predio. No transfiere la propiedad: mueve lo que el cedente tenga, sin crear un título inscrito a tu nombre. Aplicada a terrenos, es el instrumento en el centro de casi todo fraude de tierra en México.
En la práctica
La figura tiene usos legítimos y acotados: cesiones de derechos entre ejidatarios dentro del propio ejido, o el traspaso de derechos de un contrato ya firmado con el consentimiento de las partes. El problema empieza cuando se presenta como si fuera una compraventa de terreno: papel de apariencia formal, precio muy por debajo del mercado, prisa y el argumento de que "así se compra aquí".
No es así. La compra de un inmueble en México se cierra ante notario y termina en una escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Si lo que te ofrecen para un terreno es una cesión de derechos, la respuesta correcta es detenerte y pedir dos cosas: el folio real del predio y, si hay origen ejidal, la resolución de dominio pleno con su inscripción. Sin eso, no hay operación que valga la pena.
Cuidado con
Tres fallas que se repiten. No hay inscripción: nada consta en el Registro Público, así que tu derecho es invisible para cualquier tercero. Doble venta: los mismos derechos se pueden ceder a varios compradores, y ocurre. Sin recurso práctico: litigar un papel no inscrito toma años y rara vez recupera el dinero. Súmale la variante con poderes o intermediarios falsos que cobran anticipos y desaparecen.
Si ya firmaste algo así, la salida no es firmar más papeles: es llevar el expediente completo a un abogado inmobiliario y a un notario, y verificar en el Registro Público qué existe realmente a nombre de quién. Y si apenas te lo están ofreciendo, la decisión es más simple todavía: no pagues.
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