La zona restringida es la franja del territorio mexicano —100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las costas— donde la Constitución no permite que un extranjero tenga el título directo de un inmueble. Es la razón por la que existe el fideicomiso inmobiliario.
En la práctica
Toda la Riviera Maya está dentro. Tulum también: está a pocos kilómetros del Caribe, muy por debajo del límite de 50 km, así que cualquier compra de un extranjero aquí —terreno, casa o departamento— pasa por una de dos estructuras. La habitual para uso residencial es el fideicomiso bancario: el banco aparece como titular y el comprador como beneficiario, con todos los derechos de dueño y plazos de 50 años renovables. La otra, para uso comercial o de inversión con varios activos, es una sociedad mexicana con capital extranjero, que sí puede adquirir el dominio directo.
Para un comprador mexicano no cambia nada: escritura directa a su nombre. La distinción no es del desarrollo ni del vendedor — es de la Constitución — así que cualquier proyecto costero legítimo va a ofrecerte exactamente el mismo camino. En Selvadentro, por ejemplo, la constitución del fideicomiso se resuelve en el cierre ante notario, junto con la escritura.
Presupuéstalo desde el principio: la constitución ronda los $1,000 USD por única vez, según el banco, más una anualidad típica de $500 a $700 USD. Es un costo adicional a los gastos de cierre normales, y tu notario puede darte la cifra exacta antes de firmar.
Lo que la zona restringida no significa: que un extranjero no pueda comprar en México. No limita el uso, la renta, la venta, la herencia ni el plazo real de tenencia — solo la forma en que se sostiene el título. Es una regla de estructura, no de permiso.
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