El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) y el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) son los dos coeficientes que definen cuánto puedes construir en un lote: el COS limita la huella sobre el terreno como porcentaje del lote; el CUS limita el total de metros construidos sumando todos los niveles.
En la práctica
Los fija la normativa urbana del municipio y, dentro de una privada, el reglamento del desarrollo — que suele ser más estricto que el mínimo legal. En Selvadentro rigen COS 35% y CUS 70%, con un máximo de dos niveles más roof deck. En un lote de 400 m² eso se traduce así:
- Huella máxima en planta: 140 m² (35% de 400)
- Construcción total permitida: 280 m² (70% de 400)
- Cómo se reparte: 140 m² en planta baja y 140 m² en planta alta, más roof deck
El 65% restante del terreno se queda como selva. La misma regla aplica a todos los propietarios, y es lo que mantiene la baja densidad cuando el proyecto esté completo.
Antes de comprar, confirma los dos coeficientes por escrito, junto con niveles permitidos y retiros. Son la diferencia entre la casa que imaginas y la que el reglamento autoriza. Y como el catastro valora suelo y construcción por separado, esos metros también mueven tu predial a futuro.
Cuidado con
Los proyectos que presumen "sin restricciones de construcción". Suena a libertad y termina en el vecino que levanta cuatro niveles frente a tu selva. Los coeficientes no son un obstáculo: son la garantía de que el entorno que compraste siga ahí en diez años.
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