Dos coeficientes deciden en qué puede convertirse tu lote en Tulum. El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) limita cuánto terreno puede cubrir la construcción a nivel de piso; el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) limita los metros construidos totales sumando todos los niveles. En Selvadentro los límites son COS 35%, CUS 70% y dos niveles más roof deck — conoce estos números antes de trazar una sola línea.
Dirijo Selvadentro, así que esta es una explicación de primera mano de reglas que nosotros mismos escribimos en el régimen de nuestra comunidad. Pero el COS y el CUS no son invento nuestro: son instrumentos estándar de planeación urbana en México, y entenderlos te va a servir en cualquier lote que evalúes, en Tulum o fuera de él.
¿Qué significan COS y CUS exactamente?
COS — Coeficiente de Ocupación del Suelo — es la regla de la huella. Es el porcentaje máximo de la superficie de tu lote que la construcción puede ocupar a nivel de terreno. Un COS de 35% en un lote de 400 m² significa que tu planta baja, las terrazas techadas y todo lo que toque el suelo puede cubrir como máximo 140 m². El 65% restante queda sin construir: jardín, selva, alberca, cielo abierto.
CUS — Coeficiente de Utilización del Suelo — es la regla del volumen. Es un multiplicador sobre la superficie del lote que limita los metros construidos totales sumando todos los niveles. Un CUS de 70% en ese mismo lote de 400 m² permite 280 m² de construcción total. Combinado con el límite de dos niveles, la aritmética cierra sola: una huella completa de 140 m² por dos niveles llega exactamente al techo de 280 m². El roof deck descubierto normalmente queda fuera del conteo del CUS — por eso "dos niveles más roof deck" es una frase con contenido y no decoración.
Las dos reglas responden preguntas distintas. El COS pregunta: ¿cuánta tierra sigue siendo tierra? El CUS pregunta: ¿cuánta casa existe en total? Un lote puede tener un CUS generoso y un COS estricto — esa combinación empuja la arquitectura hacia arriba y le deja el suelo a la selva, que es exactamente la intención.
¿Qué puedes construir en un lote de 400 o de 1,000 m²?
Corridas con los coeficientes de Selvadentro — COS 35%, CUS 70%, dos niveles más roof deck. Aquí los lotes van de 400 a 1,673 m², así que estos ejemplos cubren el rango realista:
| Lote de 400 m² | Lote de 1,000 m² | |
|---|---|---|
| Huella máxima (COS 35%) | 140 m² | 350 m² |
| Construcción total máxima (CUS 70%) | 280 m² | 700 m² |
| Niveles | 2 + roof deck | 2 + roof deck |
| Suelo que queda abierto | ≥ 260 m² | ≥ 650 m² |
| Esquema de ejemplo | 140 m² abajo + 140 m² arriba: una casa de 3 recámaras | 350 m² abajo + 350 m² arriba: casa familiar grande, estudio y ala de huéspedes |
Para dimensionar: 280 m² es una casa generosa de tres recámaras con terrazas; 700 m² es más casa de la que la mayoría de las familias llega a usar. La restricción que se siente en la práctica rara vez son los coeficientes — es la disciplina de diseñar alrededor de los árboles que decides conservar.
¿Por qué existen estas reglas?
Tres razones, en orden ascendente de interés propio.
El acuífero. Tulum está sobre karst: piedra caliza porosa sobre un sistema de ríos subterráneos que alimenta los cenotes. Cada metro cuadrado que no sellas con concreto deja que la lluvia se filtre como lo ha hecho por milenios. Selvadentro tiene nueve cenotes mapeados dentro del proyecto, documentados y conservados con especialistas; limitar la ocupación al 35% por lote es parte de lo que protege el sistema de cenotes que está debajo de todos nosotros.
El dosel de la selva. Poca ocupación de suelo más un límite de dos niveles mantiene las construcciones dentro o debajo de la línea de los árboles. Esa es la diferencia entre una casa en la selva y un fraccionamiento donde antes había selva. A escala del proyecto completo, el 65% de la selva de Selvadentro permanece intacta — las reglas por lote son la misma idea a escala de parcela.
Tu plusvalía. Esta es la parte que los compradores subestiman. Las reglas que te obligan a ti obligan también a cada vecino: nadie construye jamás un bloque de cuatro pisos pegado a tu jardín. Proteger la densidad es proteger el valor — una promesa sobre lo que la comunidad seguirá siendo en veinte años. Es la misma lógica por la que los desarrollos con vocación ecológica se defienden mejor: la restricción es el producto.
¿Cuánto tiempo tienes para construir?
En Selvadentro: no hay plazo para empezar. Compra en 2026 y construye en 2032 — es tu decisión, y la tierra no se deprecia mientras esperas (como referencia, nuestro precio pasó de $119 USD por m² en el lanzamiento de mayo de 2025 a $167 USD por m² hoy). Una vez que inicias obra, la regla es un máximo de dos años para terminar. La razón es vecinal, no burocrática: una comunidad donde cada obra tiene fecha de fin nunca se convierte en obra permanente. Los cascarones de concreto a medio terminar, conocidos en otros rincones de Tulum, son exactamente lo que esta cláusula evita. Más preguntas prácticas como esta están respondidas en nuestras preguntas frecuentes.
¿Qué protegen los lineamientos de diseño además de los coeficientes?
Los números por sí solos no hacen un lugar. Los lineamientos de diseño de una comunidad suelen gobernar las variables silenciosas: el ruido durante y después de la obra, los retiros y la privacidad entre casas, la iluminación que no blanquea el cielo nocturno, los materiales y colores que se asientan con calma en el paisaje, y cuánta vegetación nativa debe conservar o restaurar cada construcción. En Selvadentro estos lineamientos obligan a cada propietario a través del régimen de la comunidad — el punto es la integración con la selva, y el efecto es que las decisiones de tu vecino no pueden degradar tu silencio. Eso, tanto como el acceso controlado, es lo que significa una comunidad privada.
¿Y los permisos municipales y las reglas ambientales en Tulum?
Las reglas de la comunidad se suman a las públicas, nunca las sustituyen. Cualquier obra en Tulum requiere licencia de construcción municipal, y los proyectos en esta región cargan consideraciones ambientales — vegetación, drenaje, el acuífero — que la autoridad revisa. Y la regulación aquí tiene dientes: en septiembre de 2025, la SEDETUS de Quintana Roo publicó una lista de 26 desarrollos en Tulum señalados por temas de permisos, y su boletín actualizado del 16 de septiembre de 2025 confirmó a 14 de ellos — Selvadentro incluido — en cumplimiento total tras la revisión. Verifica los papeles del desarrollo maestro antes de pensar en tu propia licencia de obra: una casa dibujada con coeficientes perfectos sobre tierra sin permisos sigue siendo la casa equivocada. Aquí está cómo verificar cualquier desarrollo.
La versión corta
El COS es la huella, el CUS son los metros totales, y en Selvadentro el par se lee 35/70 con dos niveles más roof deck — suficiente para una casa de 280 m² en el lote más chico, sin presión para empezar y con dos años para terminar una vez que arrancas. Si quieres correr los números contra una parcela real, los lotes disponibles en Suspiro van de 400 a 1,673 m². Trae las preguntas de tu arquitecto — estas reglas son las que más disfrutamos explicar.