Al vender pagas ISR sobre la ganancia. El notario calcula, retiene y entera el impuesto en el cierre. Si vendiste tu casa habitación puedes acceder a una exención condicionada; si se trata de un terreno o de una segunda propiedad, la ganancia es gravable y las facturas que guardaste deciden cuánto acabas pagando.
Dirijo Selvadentro, y esta es una página que preferiría que leyeras antes de comprar, no después de vender. Todo lo que sigue describe cómo funciona el sistema en general — tratamiento típico, no tu cálculo. Confirma cada cifra con un contador en México, y si tributas en otro país, con un contador allá también. No es exceso de precaución: es el costo normal de ser dueño cruzando una frontera.
¿De qué impuesto estamos hablando?
Dos impuestos distintos enmarcan una operación inmobiliaria y se confunden todo el tiempo. El comprador paga el impuesto de adquisición al cierre — ISAI o ISABI según el estado —, típicamente entre 2 y 4.5% del valor, dentro del paquete de escrituración que en la Riviera Maya suele rondar el 6–8%. El vendedor paga ISR por la ganancia obtenida en la venta.
El mecanismo importa tanto como la tasa: en México el notario público es retenedor por ley. En el cierre calcula el impuesto, lo retiene de tu producto de venta y lo entera al SAT. Nadie "se olvida" de este impuesto ni lo negocia en la mesa. Lo que sí puedes influir — años antes — es la base sobre la que se calcula.
¿Cuánto se paga sobre la ganancia?
No hay un porcentaje único, y desconfía de quien te dé uno. Para un residente fiscal en México, la ganancia se determina restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición actualizado por inflación, las mejoras con factura, los gastos notariales y el impuesto de adquisición que pagaste, las comisiones y el avalúo. Sobre esa ganancia se aplica la tarifa del ISR, que es progresiva: depende del monto y de tus demás ingresos del ejercicio.
En el cierre, el notario retiene un pago provisional; el ajuste real ocurre en tu declaración anual. Por eso dos ventas del mismo precio pueden pagar impuestos muy distintos, y por eso la conversación útil es con tu contador antes de firmar, no con una calculadora en internet.
¿Cómo funciona la exención por casa habitación?
Existe, y está condicionada en tres frentes que es justo donde se cae la mayoría de los casos:
- Un límite de monto exento. La exención no cubre cualquier cifra; hay un tope y lo que excede se grava.
- Un límite de frecuencia. No puedes aplicarla en cualquier venta ni en años consecutivos; pregunta cuándo fue la última vez que la usaste.
- La comprobación de que ahí vivías. Identificación, estados de cuenta o recibos de servicios a tu nombre en ese domicilio. El notario pide esos documentos.
Y un límite honesto que conviene decir sin adornos: un terreno sin construcción no es casa habitación. La ganancia de un lote es ganancia gravable, y la exención pertenece a la persona que vende, no al inmueble — tu contador debe confirmar si aplicas en el año en que vendes, no en el que compras.
¿Qué cambia si vives fuera de México?
Cambia todo el esquema, y la residencia fiscal no es lo mismo que tener una tarjeta de residencia o un domicilio: es una prueba técnica sobre dónde está tu casa habitación y tu centro de intereses vitales. Consulta de qué lado de la línea estás antes de planear alrededor.
| Residente fiscal en México | No residente | |
|---|---|---|
| Base típica | Ganancia neta, tarifa progresiva del ISR | ~25% del precio total, o ~35% de la ganancia neta si se opta por esa vía |
| Exención por casa habitación | Disponible, condicionada | Generalmente no disponible |
| Deducciones | Costo actualizado, mejoras con factura, gastos de cierre, comisiones | Las mismas, solo por la vía de ganancia neta |
| RFC | Sí | Sí para la vía neta, más representante legal en México |
| Quién retiene | El notario, en el cierre | El notario, en el cierre |
| Declaración | Pago provisional y declaración anual | Además, reporte en el país de residencia; puede haber acreditamiento del impuesto pagado en México |
Los rangos de la columna derecha son los típicos que se manejan en el mercado; las reglas y los topes se fijan en ley y cambian. Pide que un contador corra las dos vías con tus números antes de aceptar cualquiera.
¿Qué papeles deciden tu impuesto años antes de vender?
- El valor declarado en tu escritura. Esa cifra es tu costo de adquisición. Subdeclarar para ahorrar en el ISAI de hoy infla tu ganancia gravable de mañana — y además no es legal. Declara el precio real.
- Facturas de construcción y mejoras, emitidas con tu RFC y el domicilio del inmueble. Una alberca, una barda, una casa completa: sin factura, sin deducción. El albañil que cobra en efectivo es un descuento hoy y un impuesto después.
- El expediente de cierre completo. Honorarios del notario, recibo del impuesto de adquisición, avalúo, comisiones. Todo eso es deducible por la vía de ganancia neta y no sirve de nada si se perdió.
- Los comprobantes de cada pago. Una razón más para mover el dinero como se describe en la guía de pagos: banco a banco, con recibo o factura por cada transferencia.
- Los papeles de la propiedad viva. Predial pagado, cuotas al día y el resto de los costos anuales; un expediente ordenado también acelera el cierre.
Los propietarios que llevan bien este archivo suelen sorprenderse de cuánto de la venta no es ganancia gravable. Los que no guardaron nada pagan impuesto sobre su propio dinero.
¿Y quién te asesora en todo esto?
El notario retiene y calcula, pero no es tu asesor fiscal ni tu abogado: es un funcionario con fe pública que responde por el acto, no por tus intereses. Esa diferencia — y cuándo conviene contratar a alguien que sí trabaje solo para ti — está en abogado o notario al comprar. Para la parte fiscal, un contador con práctica inmobiliaria en Quintana Roo cuesta poco frente al monto de una venta.
El impuesto es una razón para planear, casi nunca una razón para decidir. Si quieres la otra mitad del panorama — cuánto se ha movido la tierra y cuánto cuesta sostenerla — están en plusvalía en Tulum y en inversión, con la misma regla que aquí: nuestras cifras son nuestras, los rangos de mercado van etiquetados como rangos, y la última palabra la tiene tu contador.