Se paga por transferencia bancaria — SPEI en pesos o transferencia internacional en dólares — a la cuenta de la notaría o a la cuenta empresarial del vendedor, nunca a una cuenta personal, y siempre contra documentos firmados o instrumentos notariados. En México no existe el escrow automático: el punto de control es el notario y el cierre.
Dirijo el área comercial de Selvadentro, y he visto pasar lo mismo en decenas de conversaciones: el comprador deja de tener nervios en el momento exacto en que ve a qué cuenta va el dinero y contra qué documento se libera. Ese orden — primero el documento, después el dinero — es toda la disciplina. Así se mueve una compra limpia, y así se ve cuando alguien quiere brincarse un paso.
¿A quién se le transfiere el dinero?
Solo hay tres destinos legítimos. La cuenta de la notaría, para gastos de escrituración, impuestos y con frecuencia el saldo del precio. La cuenta empresarial del vendedor o del desarrollador, exactamente como aparece en tu contrato, con recibo o factura por cada pago. O una cuenta de garantía abierta para la operación, cuando se acordó por escrito.
Esa es la lista completa. La cuenta personal de un asesor, de un "socio", de un familiar del propietario o de una empresa cuyo nombre no aparece en ningún lado de tu contrato no es un pago: es un regalo con una historia encima. Pide los datos del beneficiario por escrito, verifica que el titular de la cuenta sea la misma persona moral que firma el contrato, y guarda todo: el CEP de cada transferencia, los recibos y las facturas. Ese expediente prueba que pagaste y, años después, forma parte del costo comprobado cuando calcules el impuesto al vender.
Una regla más, poco glamorosa y muy útil: si un intermediario te pide el anticipo a su cuenta personal, ya te dijo todo lo que necesitabas saber. La comisión es obligación del vendedor, no un renglón de tu transferencia.
¿Cómo se ve un calendario de pagos normal?
- Apartado. Un depósito moderado contra un convenio de apartado por escrito que identifique el lote, el precio, por cuánto tiempo se respeta y qué pasa con el dinero si te echas para atrás. Si las condiciones de devolución no están escritas, asume que no hay devolución — sin importar lo que te dijeron de palabra.
- Contrato. Un contrato de promesa de compraventa o la compraventa misma: las partes, la identificación registral del lote, precio, moneda, calendario completo, penas para ambos lados, fechas de entrega y la obligación del vendedor de entregar un título limpio e inscribible.
- Pagos programados. Con plan de pagos, mensualidades. De contado, normalmente un saldo al cierre. El nuestro en Selvadentro es a 48 meses sin intereses, directo con el desarrollador — lo decimos aquí porque la estructura de pago pertenece al terreno público, no a una sala de cierre.
- Cierre en la notaría. El saldo más el impuesto de adquisición (ISAI/ISABI), honorarios del notario e inscripción, que en la Riviera Maya suelen sumar entre 6 y 8% del precio además de la tierra. Un comprador extranjero agrega aquí la constitución del fideicomiso; tú, como nacional, escrituras directo.
- Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. La compra termina cuando el registro lo dice, no cuando la transferencia se acredita.
Fíjate en el patrón: después del apartado, cada pago está amarrado a un instrumento que alguien con fe pública redactó. Ese patrón es lo que hay que defender. El dinero que se adelanta a los documentos es, de lejos, la forma más común de salir lastimado.
¿Existe el escrow en México?
No como práctica automática. En Estados Unidos el escrow es un reflejo: un tercero neutral retiene el dinero y lo libera cuando se cumplen condiciones. En México esa función la cubre en buena medida el notario — un funcionario con fe pública, no un proveedor que eliges en el mercado — y el acto de cierre mismo, donde el dinero y la escritura se cruzan al mismo tiempo. Es una estructura fuerte, pero distinta, y entra en juego al cierre, no en tu primer depósito.
Aun así, el escrow se puede pedir. Existen empresas de title y escrow que operan en la Riviera Maya, y el seguro de título existe en México como póliza al estilo estadounidense, normalmente por unos cientos de dólares. Ninguno aparece solo: se piden mientras todavía tienes poder de negociación, antes de firmar, no después de que el anticipo ya salió. Quién trabaja realmente para ti en todo esto está explicado en abogado o notario al comprar.
¿Qué pasa con el tipo de cambio si el precio está en dólares?
En la Riviera Maya la tierra se cotiza con frecuencia en dólares — la nuestra se publica en USD por metro cuadrado — mientras que el lado mexicano de la operación corre en pesos: impuesto de adquisición, honorarios, registro, predial, cuota de mantenimiento. Casi todos los compradores viven con dos monedas a la vez. Tres reglas evitan que eso te cueste dinero.
- Fija la moneda en el contrato. Que quede escrita la moneda del precio y la referencia de tipo de cambio para cualquier conversión a pesos. "Se toma el tipo de cambio del día" es una cláusula, no un detalle: sabe a quién le conviene.
- Convierte en el banco, no en la ventanilla. Si recibes o envías dólares, que la conversión ocurra en una institución con tipo de cambio interbancario. Las casas de cambio de aeropuerto son un impuesto a la prisa.
- Recuerda que los costos recurrentes son en pesos. Nuestra cuota de mantenimiento es de aproximadamente 5 MXN por m² al mes: un lote de 600 m² son unos 3,000 MXN mensuales. El panorama anual completo está en los costos anuales de una propiedad.
¿Cuáles son las señales de alarma?
| Señal de alarma | Cómo se ve lo normal |
|---|---|
| "Transfiérelo a mi cuenta personal" | El beneficiario es la empresa o la notaría que aparece en tu contrato |
| Efectivo para un pago relevante | Transferencias rastreables; la ley antilavado obliga a la notaría a preguntar el origen de los recursos |
| Solo cripto, o un intermediario sin nombre | Transferencias bancarias con recibo o factura por cada una |
| "Apártalo hoy, mañana sube el precio" | Precio por escrito, plazo por escrito y tiempo para leer el contrato |
| Pagos contra contrato privado y "luego lo escrituramos" | Pagos amarrados a documentos que un notario autenticó |
| Sin recibo, sin factura, sin rastro | Cada pago reconocido por escrito por el vendedor titular |
| Un apoderado que nadie verificó | El poder revisado por tu notario o tu abogado |
| Permisos "en trámite" explicados de palabra | Números de expediente que puedes verificar, como en legalidad y permisos |
Ninguna de estas señales es sutil cuando está escrita. Las de presión son las más efectivas, porque la urgencia es baratísima de fabricar y carísima de resistir — y por eso mismo un vendedor serio te deja llevarte el contrato a casa.
Paga contra papel, en ese orden, y comprar en México deja de sentirse complicado. Si estás comparando tierra mientras lees esto, los lotes disponibles en Suspiro están publicados con precio, medidas y condiciones de pago antes de que nadie te pida nada.