Casi nunca con un crédito hipotecario tradicional. Los bancos mexicanos prestan sobre vivienda, no sobre terreno, e Infonavit o Fovissste están diseñados para una casa que habitas, no para un lote de inversión. En la práctica se compra de contado, con garantía hipotecaria o con financiamiento directo del desarrollador — el nuestro es a 48 meses sin intereses.
Dirijo el área comercial de Selvadentro, así que tengo esta conversación cada semana, y la versión honesta es más corta de lo que se espera: no existe el equivalente de entrar a un banco y salir con un crédito a 20 años sobre un lote. Lo que existe es un conjunto pequeño de estructuras con costos muy distintos. Aquí están todas, incluida la nuestra, con lo nuestro señalado como nuestro.
¿Por qué los bancos casi no prestan sobre terreno?
Porque la garantía se comporta mal desde el punto de vista del banco. Un lote vacío no genera ingreso, es más difícil de valuar que una casa y más lento de vender si el crédito se cae. El mercado hipotecario mexicano está construido alrededor de la vivienda que se habita, y las grandes instituciones de crédito a la vivienda — Infonavit y Fovissste — existen para financiar una casa, no un terreno de inversión.
Algunos bancos comerciales sí manejan esquemas para terreno, y vale la pena preguntarlo directo en tu sucursal. Espera el patrón que acompaña a una garantía poco querida: enganche alto, plazo más corto que un crédito de vivienda y una tasa por encima. Nada de esto es un escándalo; simplemente significa que la vía bancaria rara vez gana en la aritmética.
¿Cuáles son las opciones reales?
| Opción | Cómo funciona | Tasa | Enganche | Rapidez | Lo que hay que saber |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédito bancario para terreno | Crédito en pesos con el lote en garantía | Por encima de un crédito de vivienda | Alto | Lento: avalúo y expediente de ingresos | Poco común; pregunta esquemas vigentes en tu banco |
| Crédito con garantía hipotecaria | Liquidez contra una propiedad que ya tienes | Menor que un crédito personal | No aplica | Semanas | Pones tu casa como garantía; el riesgo se mueve ahí |
| Infonavit / Fovissste | Crédito de vivienda | Subsidiada, para vivienda | Según esquema | Trámite institucional | Diseñados para casa habitación, no para terreno de inversión |
| Financiamiento del desarrollador | Directo con el vendedor, según contrato | El nuestro: 0% a 48 meses | Se fija en el contrato | Rápido: sin buró bancario de por medio | Vale lo que valen los papeles y la solvencia del desarrollador |
| Contado | Transferencia y cierre | Ninguna | No aplica | El más rápido | La mejor posición para negociar; concentra capital en un activo |
| Crédito personal o de nómina | Crédito sin garantía | Alta | No aplica | Días | Montos bajos: sirve para el enganche, no para la tierra |
La tabla es cualitativa a propósito. Las tasas y los plazos se mueven, cambian por perfil, y un número inventado en una página web es peor que ningún número: pide cotizaciones vivas en tu banco.
¿Cómo funciona el financiamiento del desarrollador?
El desarrollador sostiene el papel en lugar de un banco. Firmas un contrato que identifica el lote, el precio, la moneda, el calendario de mensualidades y las penas para ambas partes, y pagas directo a la cuenta empresarial del desarrollador — nunca a una persona, como explica la guía de pagos. El nuestro en Selvadentro es a 48 meses sin intereses, directo con nosotros.
La ilustración de abajo es aritmética pura sobre nuestro precio desde $68,000 USD a 48 meses sin intereses. El enganche y el calendario que te apliquen quedan en tu contrato; lee esto como la forma del cálculo, no como una cotización.
| Escenario ilustrativo | Enganche | Saldo financiado | Mensualidad a 48 meses |
|---|---|---|---|
| Todo el precio financiado | — | $68,000 | ~$1,417 |
| 20% de enganche | $13,600 | $54,400 | ~$1,133 |
| 30% de enganche | $20,400 | $47,600 | ~$992 |
| 50% de enganche | $34,000 | $34,000 | ~$708 |
Importa más que la mensualidad lo que respalda tu posición mientras pagas. Pregunta cuándo se escritura, qué pasa si dejas de pagar, qué pasa si el desarrollador falla y si el lote está identificado individualmente en el registro. Un desarrollador serio contesta las cuatro por escrito.
¿Qué cambia realmente el 0% de interés?
Dos cosas, y conviene decirlas sin exageración. La primera: el total que pagas es igual al precio. Sin intereses no hay costo financiero encima de la tierra, algo que no ocurre con ninguna alternativa bancaria. La segunda: el precio queda fijo al firmar, no al terminar el plan — relevante en un mercado donde nuestro propio metro cuadrado pasó de $119 USD en mayo de 2025 a $167 hoy, y donde el desarrollador proyecta entre $280 y $360 USD/m² al cierre del proyecto. Una proyección es una proyección; el precio de entrada, en cambio, es contractual.
Una consecuencia que casi nadie nota: con 0%, adelantar pagos no te ahorra nada. No hay interés que evitar, así que salvo que tu contrato diga otra cosa, conservar tu liquidez y pagar en calendario es lo racional. Revisa de todos modos las cláusulas de pago anticipado — y revisa los costos anuales que corren en paralelo a las mensualidades, porque empiezan en la compra, no en la entrega.
¿Conviene pedir un crédito con garantía hipotecaria?
Para quien ya tiene una propiedad libre de gravamen, suele ser el dinero más barato disponible: tasa menor que un crédito personal, plazo largo y la posibilidad de llegar a la compra como comprador de contado, que es una posición fuerte para negociar.
El intercambio está en dónde queda el riesgo. La garantía es tu casa, no el lote, así que un problema en la inversión se convierte en un problema en tu patrimonio principal. Si ese intercambio tiene sentido depende de tu tasa, tu equity y tu tolerancia — una conversación para tu banco y tu contador, no para la página web de un desarrollador.
¿Qué verificar antes de aceptar cualquier estructura?
- Los permisos del proyecto. Financiar un lote en un desarrollo que no puede escriturar es el error más caro de este mercado. Nuestro expediente, incluida la revisión de SEDETUS de septiembre de 2025, está en legalidad y permisos; pide el equivalente a cualquier desarrollador.
- Quién revisa tu contrato. No el notario: un abogado que trabaje para ti. La diferencia está en abogado o notario al comprar.
- La moneda de cada mensualidad, y la referencia de tipo de cambio si el precio está en dólares y pagas en pesos.
- Los tiempos de entrega por escrito. Los nuestros: Suspiro y sus amenidades en 2029, con acceso a cenotes y amenidades desde el día de la compra.
- Qué pasa si vendes a media plan de pagos, si eso forma parte de tu estrategia.
Si quieres el panorama completo de comprar en preventa — qué estás adquiriendo antes de que exista, cómo evaluarlo y dónde quedan nuestros lotes, precios y condiciones vigentes — empieza por preventa de terrenos en Tulum. El financiamiento es una estructura, no una estrategia: primero decides si el proyecto aguanta, luego cómo lo pagas.