Sí, con condiciones. En 2026 Tulum ya no vende promesas: el aeropuerto internacional y el Tren Maya operan desde diciembre de 2023, y la revisión de SEDETUS de septiembre de 2025 depuró el mercado. Pero la respuesta depende de qué compres. El terreno regulado y el departamento se comportan distinto, y esa diferencia pesa más que cualquier titular.
Una aclaración antes de los datos. Dirijo Selvadentro, una comunidad privada de lotes en el lado selva de Tulum. Vendemos tierra, así que no somos neutrales. Cuando una cifra sale de nuestros propios libros, lo decimos — y el argumento a favor de Tulum debe sostenerse aunque nunca nos compres a nosotros.
¿Qué cambió en Tulum entre 2023 y 2026?
Tres obras pasaron de promesa a hecho. Ese cambio es el que toda tesis de plusvalía estaba esperando.
- El Aeropuerto Internacional de Tulum (Felipe Carrillo Puerto) abrió el 1 de diciembre de 2023. Tulum dejó de depender del traslado de 90 minutos desde Cancún; hoy los vuelos aterrizan a unos 35 minutos del lado selva.
- El Tren Maya inició servicio de pasajeros en diciembre de 2023 y conecta Tulum con el resto de la península.
- El Libramiento Playa-Cobá, hoy en construcción, desahogará el tramo más congestionado del corredor.
La plusvalía suele seguir a la conectividad. Lo poco común de Tulum en 2026 es que la conectividad ya existe: la pregunta no es si la infraestructura llegará, sino cuánto de su efecto ya está en el precio y cuánto falta por reflejarse. Ese seguimiento lo hacemos en nuestro análisis del mercado inmobiliario de Tulum 2026.
¿Qué significó la revisión de SEDETUS de 2025?
Creemos que fue buena para el mercado — justamente porque fue incómoda, también para nosotros.
El 11 de septiembre de 2025, SEDETUS (la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable de Quintana Roo) publicó una alerta con 26 desarrollos de Tulum que presuntamente carecían de permisos estatales o municipales, cubierta ese día por El Quintanarroense y Quinta Fuerza. Selvadentro apareció en esa lista inicial.
El 16 de septiembre de 2025, SEDETUS publicó un boletín actualizado retirando a 14 desarrollos — Selvadentro entre ellos — tras acreditar el cumplimiento pleno de la Ley de Asentamientos Humanos, la Ley de Acciones Urbanísticas, la Ley de Propiedad en Condominio y la normativa relacionada.
Para quien invierte, la historia real está en esos cinco días: la autoridad revisa, y revisa en público. Un mercado donde el regulador señala proyectos — y donde el desarrollador cumplido puede exhibir su expediente completo en días — es un mercado más sano que el Tulum de hace una década. Doce desarrollos no salieron de esa lista. La revisión funcionó como filtro de calidad, y el comprador serio es quien gana con eso.
La lección práctica: verifica cualquier desarrollo tú mismo, el nuestro incluido. Pide permisos estatales y municipales, autorización ambiental y régimen de condominio antes de firmar. En legalidad y permisos explicamos qué solicitar, y hay una guía más amplia en ¿es seguro invertir en Tulum?.
¿Cuánto ha subido el precio de la tierra?
Series públicas y auditadas de precio por metro cuadrado en Tulum casi no existen, así que aquí va un dato que podemos respaldar porque es nuestro. En Selvadentro, el metro cuadrado se lanzó en $119 USD en mayo de 2025 y hoy se vende en $167 USD: 40% en doce meses. Nuestra proyección al cierre del proyecto es de $280–360 USD/m². Tómala como lo que es: una proyección del desarrollador, no una promesa.
Un desarrollo no es el mercado. Pero la dirección es consistente con lo que la tesis de infraestructura predice para tierra bien ubicada y con permisos completos. Puedes seguir la serie en nuestra página de plusvalía en Tulum.
¿Terreno o departamento?
Aquí es donde "¿conviene Tulum?" se divide en dos preguntas distintas.
| Terreno regulado | Departamento | |
|---|---|---|
| Oferta | Acotada — el masterplan y la normativa limitan lo que puede existir | Pipeline profundo; siguen llegando edificios |
| Ingreso | Ninguno hasta construir o revender | Renta posible desde el día uno |
| Costo de mantener | Bajo — cuota sobre el lote y predial modesto | Más alto — cuota de edificio completo y administración |
| Competencia al vender | Se diferencia por ubicación y normativa | Muchas unidades similares compitiendo en precio |
| Riesgo principal | Iliquidez — exige paciencia | Sobreoferta que comprime tarifas y reventa |
| Perfil | Patrimonial, horizonte de 3–7+ años | Quien busca flujo y acepta competencia |
Lectura honesta: el departamento paga antes; el terreno pide paciencia. La sobreoferta de la que se habla en Tulum se concentra en el segmento de departamentos, donde unidades parecidas compiten por el mismo huésped. La tierra regulada es estructuralmente más escasa: en nuestro caso, un COS de 35% y máximo dos niveles más roof deck obligan a todos los propietarios, para siempre, de modo que la densidad que erosiona la renta de un condominio no puede ocurrir dentro de la comunidad.
Para el comprador nacional hay una ventaja adicional: escrituras directamente ante notario, sin la figura del fideicomiso que los extranjeros requieren en la zona restringida. Y un matiz cambiario que conviene tener claro: los precios de la tierra en Tulum se cotizan en dólares, lo que protege el valor de tu patrimonio pero expone tus pagos al tipo de cambio. Un plan a 48 meses sin intereses, directo con el desarrollador, reparte esa exposición en el tiempo.
¿Cuáles son los riesgos reales?
- Ciclos turísticos. La economía de Tulum depende del turismo. Una desaceleración global pega primero en tarifas y ocupación, y quien depende de rentas lo siente antes que quien tiene tierra.
- Riesgo de proyección. Toda proyección de precio al cierre — la nuestra incluida — asume que la demanda sigue llegando. Descuéntala; ancla tu decisión en lo verificable hoy.
- Sargazo y percepción. El sargazo estacional en el Caribe es un problema recurrente de imagen. Afecta más al producto de playa que al lado selva, pero la marca Tulum es de todos.
- Riesgo de ejecución. Toda compra en preventa depende de que el desarrollador termine. La trayectoria es el único mitigante real: revísala con el mismo rigor que la tierra.
¿Quién no debería invertir en Tulum?
No compres tierra en Tulum si necesitas flujo desde el día uno: te conviene un activo que ya rente. Tampoco si tu horizonte es menor a tres años — los costos de entrada y salida se comen una operación corta. Tampoco si un mercado turístico y dolarizado te quita el sueño. Y no compres en ningún desarrollo, aquí o donde sea, cuyos permisos no hayas verificado personalmente.
Si tienes el horizonte y la paciencia, la tierra del lado selva de Tulum es de las pocas formas que quedan de comprar escasez en este mercado. Puedes ver lo disponible, con precios y normativa a la vista, en lotes en venta en Tulum — y si los números no cuadran con tu plan, el análisis de arriba es tuyo de todas formas.